Un contrato de arrendamiento puede clasificarse de forma diferente en función de su objeto (bienes muebles o inmuebles) o de la finalidad del bien (vivienda o comercio), del tipo de bien, urbano o no (por ejemplo, los bienes rústicos) o del periodo de tiempo (contratos transitorios) o del tipo de alquiler (renta libre o pactada).
1) El arrendador es la persona que arrienda el bien; suele coincidir con el
propietario del
bien, pero también puede ser el titular del derecho que permite la transmisión del usufructo del
bien, esto es, el usufructuario. El inmueble puede formar parte de la comunidad legal entre
cónyuges; en este caso, el arrendamiento puede ser concertado por ambos cónyuges (art. 180 c. 2 del Código Civil); de hecho, se
trata de la concesión de un derecho personal de disfrute para el
que se requiere la administración conjunta, a falta de lo cual la escritura, aunque sigue siendo
válida, puede ser anulada por el cónyuge que no haya dado su consentimiento o no haya validado
el contrato (art. 184 c. 1 del Código Civil). La propiedad puede pertenecer en
copropiedad a
varias partes, este caso se examinará en un apartado ad hoc.
2) El arrendatario o inquilino es la contraparte contractual a
la que se
arrienda el bien. Con el contrato, se convierte en titular de un derecho personal de disfrute;
es un derecho personal
y relativo, no oponible a terceros; en esencia, es el derecho de una persona (el arrendatario)
frente a otra (el arrendador) y no es oponible a terceros ajenos a la relación, salvo en los
casos establecidos por la ley. Por último, cabe señalar que el arrendatario, al ser titular de
un derecho personal de disfrute, no es el poseedor del bien, sino un mero tenedor.
Desde el punto de vista de la clasificación jurídica, el arrendamiento es un contrato:
En el lenguaje común, los términos locazione y affitto se utilizan como sinónimos. No obstante, son dos tipos de contrato diferentes. Analicémoslos brevemente.
La locazione (art. 1571 del Código Civil) tiene por objeto un bien, mueble o inmueble.
El affitto (art. 1615 c.c.) tiene por objeto un bien productivo, mueble o inmueble.
Las partes son el arrendador y el arrendatario, que deben gestionar el bien arrendado de acuerdo con su finalidad económica y pueden disfrutar de sus frutos.
La productividad no es inherente al bien; por ejemplo, la concesión de una maquinaria entra en el ámbito de la locazione (no del affitto), puesto que el bien ya es productivo de por sí; lo mismo ocurre con el disfrute de una nave industrial, que también entra en el ámbito de la locazione y no del affitto (Tribunal de Casación 3738/1996). La productividad, por tanto, requiere una actividad específica por parte del arrendatario que, casi siempre, tiene la condición de empresario. Ejemplos típicos son el arrendamiento de negocios (art. 2562 del Código Civil), es decir, de los activos organizados del empresario, y el arrendamiento de terrenos rústicos.
Como hemos visto, la definición de arrendamiento figura en el Código Civil, artículo 1571 y siguientes. Otras fuentes normativas dignas de mención son:
Ley nº 392 de 27 de julio de 1978 (llamada “legge sull’equo canone” o "ley de alquiler justo").
La Orden Ministerial de Infraestructuras y Transportes del 16 de enero de 2017 (que contiene los "Criterios generales para la aplicación de los acuerdos que se definan en el ámbito local para la estipulación de arrendamientos de uso residencial en renta concertada, conforme al art. 2, c. 3, de la Ley 431/1998, así como los arrendamientos transitorios y los arrendamientos para estudiantes universitarios, conforme al art. 5, c. 1, 2 y 3 de la misma Ley").
El arrendamiento de bienes inmuebles para uso residencial con fines turísticos está exento de las normas establecidas por la Ley 431/982 del Código Civil italiano. En concreto, la disposición de la letra c), apartado 2, del artículo 1 de dicha ley excluye expresamente de su ámbito de aplicación los alojamientos arrendados con fines turísticos.
Así pues, la regulación aplicable es la general, dictada por las normas del Código Civil y recogidas en el artículo 1571 y sucesivos.
A efectos fiscales, los particulares que alquilan ocasionalmente alojamientos a turistas, con o sin servicios adicionales, no tienen obligaciones en materia de IVA, salvo que el alquiler sea objeto de una actividad habitual y profesional. Estarán sujetos al impuesto sobre los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas con fines turísticos: los ingresos procedentes de inmuebles (redditi da fabbricati), sujetos a la tributación ordinaria del IRPF (soggetti a tassazione ordinaria IRPEF) o al impuesto anual a tanto alzado, conocido como cedolare secca.