En el Capítulo I. Disposiciones Generales del Título VI del Código Civil define en su artículo 1542 a los tipos de arrendamientos que puede ser de “cosas, o de obras o servicios”. Concretamente, se refiere al artículo 1543 que “en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. En el Capítulo II. De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, en la Sección I. Disposiciones Generales, en el artículo 1546 define el concepto de arrendador al indicar “se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar”. A continuación, en la Sección I. De los derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario se refiere a los aspectos indicados de los artículos 1554 a 1574. Más concretamente, en la Sección IV. Disposiciones especiales para el arrendamiento de predios urbanos (artículos 1580 a 1582) se centra en los arrendamientos urbanos, objeto de estudio en el presente proyecto, frente a los arrendamientos de tipo rústico que se incluyen en la Sección III. Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios rústicos.
De esta manera, es fundamental la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos para los alquileres de inmuebles de esta modalidad.
De aprobación más reciente, cabe destacar el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en el que se amplía el plazo de prórroga obligatoria de arrendamiento de los contratos de arrendamiento de viviendas que pasan de tres a un mínimo de cinco años, si el arrendador es persona física, o siete si el arrendador es persona jurídica. Asimismo, se indica que la prestación de fianza es obligatoria y será de un mes para los alquileres de viviendas y de dos meses para arrendamientos con fines distintos de la vivienda.
De manera más general y también de aplicación para la compraventa de viviendas, cabe destacar la Orden de 26 de enero de 1979 por la que se establecen cláusulas de inclusión obligatoria en los contratos de compraventa y arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción privada, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 13 del Real Decreto 3146/1978, de 10 de noviembre, así como la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.
La legislación española diferencia entre el alquiler vacacional (o turístico), con estancias con fines vacacionales que no pueden superar los 31 días, y el alquiler de temporada, con estancias que van desde los 32 días hasta los once meses (pensado para trabajadores o estudiantes que tienen su residencia permanente en otro inmueble).
El alquiler de temporada se encuentra regulado por el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 2019). El alquiler vacacional, en cambio, se rige por la normativa de la actividad turística de cada Comunidad Autónoma (ver decretos de Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña a modo de ejemplos), y generalmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH 2022), ya que desde 2013 la LAU excluye de los arrendamientos urbanos “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial” (art. 5).
Por tanto, la legislación en cuanto al alquiler vacacional no es uniforme para todo el Estado español.